楼市18个月的上涨周期后市场收紧箭在弦上

2018年07月24日 来源:

楼市18个月的上涨周期后:市场收紧箭在弦上

尽管一些城市已经出台抑制房价政策,但房地产市场的恐慌情绪仍然在蔓延。

整个市场都陷入恐慌,购房者恐慌,既担心房价快速上涨,看好的房子又买不起了,又担心未来房价下跌,让自己站在了房价高高的山岗上;业主恐慌,既担心自己的房子卖便宜了,又担心未来房价下跌,让自己错过了这个千载难逢的出售套现良机。

这不仅仅是恐慌情绪的全部来源。恐慌情绪还包括,越来越多的购房者将房产作为保值的工具。他们担心,如果不买房,他们手中这一点点积蓄,都将贬损过半。而买房成为居民面对流动性过剩时避险的主要选择。

本轮房地产上涨周期已经持续18个月。楼市在谣言、人为放大的恐慌情绪中相互作用传染,不少城市开始出台抑制房价政策,以期能够对疯狂的市场有所降温。

被恐慌情绪推入市场的

购房者

沿着京津高速永乐店出口,便可以到达首创国际半岛,这是距离北京最近楼盘之一。行政区域隶属天津武清。

这是一个总占地面积298公顷,总建筑面积约300万平方米的超大规模大盘。受本轮房地产市场火爆高涨情绪影响,该楼盘二手房的价格已经涨至1.5万元/平方米。周边新盘价格已经涨至2.7万元/平方米。21世纪经济报道在楼盘现场看到不少出于投资目的前来咨询的购房者。

值得注意的是,尽管楼市看似火爆,价格也在高涨,但该大盘入住率相当低。21世纪经济报道在现场仅看到极少数居住在此的业主。

楼市的恐慌情绪已经令不少购房者在购房时考虑的因素越来越少,甚至这样居住属性不强的楼盘也在上涨。

身为房地产业内人士称当前市场已经不适合购房。他判断,今年年底房地产市场会降温,非一线城市会跌得比较快。但刚需的他还是慌不择地在近期选择入市。

整个买房的过程十分恐慌。我交了五套房子的意向金,两套房子都被别人抢走了,另外两套房子谈判到最后业主没有诚意卖。其中一套房子当天看房的时候业主当场就提价,但是排在我前面那个意向购房者还是接受了。

由于手里的积蓄不够,他此次购房采用的是高杠杆。总价240万,按照30%首付比例,需要支付80万。但是他手里只有50万,剩余的30万他借款凑齐。

虽然他认为市场已经高位,未来可能会调整,但他受市场恐慌情绪影响,还是很担心房价会继续上涨。万一房价涨到我借款也买不起的地步,就再也没有机会入市了。

市场的疯狂通过交易数据可见一斑。二手房方面,据统计9月19日-9月25日北京全市二手住宅共签7179套,环比38周上涨了27.8%,创近25周以来周度签量新高。中秋节过后的6个交易日里,北京二手住宅每天的签量都稳定在1300套以上,周五还超过了1400套,正是如此稳定的高交易最终带来了北京二手住宅25周以来单周交易量的新高。

强弩之末?

不少市场过热的城市正在努力出台政策试图降温。

9月25日,南京发布限购政策:限购政策明确,在主城区范围内,已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,不得再新购新建商品住房和二手住房;拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,不得再新购新建商品住房。针对不同的购房需求,采取差别化措施,保护刚需和改善性购房,打击投机购房。

9月26日,杭州国土资源局公告称,杭州调整土地竞价方式,限定最高溢价150%,并将暂缓两块土地出让。此前,为了抑制楼市过热,杭州已经推出限购政策。杭州市住房保障和房产管理局9月18日公告,杭州自9月19日起实施住房限购。限购政策明确,在市区限购范围内,暂停向拥有1套及以上住房的非杭州户籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。

据相关人士预测未来还有多个城市可能会升级调控政策。预计调控政策出台的城市都是最近房价涨幅较高较快的城市:可能包括郑州、无锡、合肥、福州、石家庄、天津、济南、武汉。

楼市发展至今可大致总结为三个阶段,第一阶段国家开始出台零星政策对楼市进行试探性刺激

楼市18个月的上涨周期后市场收紧箭在弦上

,对一线城市起到了一定的提振作用,交易量、价格开始回升。但政策效力昙花一现,持续时间不超过1个季度,尤其是2015年春节后,市场再度陷入低迷,量价都有下滑趋势;第二阶段,市场表现为反向分化。2015年330新政以后,政府开始加大政策调控力度,财税政策、货币政策双管齐下,降准降息频繁,信贷限制宽松,出台了一系列普惠式刺激政策,造成市场反向分化,即需要去库存的三四线城市库存压力越来越大,需要控制热度的一二线城市楼市反而更加火热,形成了一线城市房价升高、二线城市后来居上、三四线城市依旧萎靡不振的局面。

目前正处于本轮周期的第三阶段,局部收紧,市场表现为加速赶顶。也就是说,随着市场在今年3月底达到历史高点,二季度全国楼市政策开始局部收紧,其间货币政策为零,分城施策逐步落地,交易量在连续升温后开始出现回落迹象,房价涨幅也逐步收窄。但市场的不确定性,以及政策不明朗而导致的市场的恐慌,使得三季度的楼市再次出现二次爆发,加速赶顶。

2016年初以来,市场的加速赶顶已是强弩之末,在购房需求已经被提前释放且大量透支的情况下,近两三个月以来市场的火爆,是由于恐慌而对未来购房需求的更进一步透支,未来针对房地产市场的政策收紧已是大概率事件,中国楼市在经历了18个月的上涨周期后,最快或将在今年四季度进入新一轮的降温周期。

政策趋势已经出现变化。中央政治局会议提及的资产去泡沫,政策逐渐开始落实,针对房地产领域的降低杠杆政策正在密集地出现。但实际执行的力度低于之前市场预期。政策虽然直接影响不大,但从心理影响看,这代表了一轮收紧调控的开始。

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