二手房挂牌价继续探底节后才会初步回暖

2018年07月10日 来源:

二手房挂牌价继续探底 节后才会初步回暖

新年伊始,二手房挂牌价格继续探底,挽回了些试探行情的看房客。但真正要想成交回暖,恐怕还得等到春节后。

浦东陆家嘴板块二手房挂牌价比2011年12月下滑了5%-10%,行情依然处于弱势。据中原地产陆家嘴分行张磊经理介绍,位于小陆家嘴核心地带的盛大金磐花园,区位优势明显,临近金茂大厦,与东方明珠相依,距离环球金融中心仅百米之遥。目前该楼盘内有一套264平方米的公寓挂牌,价格由去年12月的1900万元降到1750万元,降幅达到7.89%。

世茂滨江花园挂牌价格也有滑落的趋势,能尽览水景、江景的房源挂牌价为7万元-8万元/平方米,相对楼层低的房源挂牌价为4万元-5万元/平方米。如一套278平方米的房源,挂牌价由1350万元跌至1200万元,跌幅达到11.11%。尽管挂牌价格一再探底,打探行情占两至三成,诚意客户仍很少。去年12月至今,该板块仅成交一套房源。张磊分析,目前二手房买卖行情不好,作为高档物业集中的板块,交易形势低迷的状态还会持续,投资客抛盘的现象逐渐增多,阶段性交易筑底有望完成。春节后或在抛盘压力之下,价格进一步配合到位,化解买家观望情绪浓厚。

长宁古北板块挂牌的二手房源以次新房为主,单价较高,户型面积以大中型为主,对自住购买者的资金实力要求较高。从挂牌业主来看,投资客与自住客各占五成。其中以投资客房源降价的现象最明显。如名都城一套102平方米的房源,挂牌总价由380万元逐渐滑落至330万元,降价幅度达到13.16%。御翠豪庭一套112平方米的房源,由600万元逐渐下滑至570万元,降价幅度为5%。由于二手房源降价的机会增多,近三成的客户以打探行情为主,诚意客户数量有限。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示,二手房市场的僵局演化过程明显比新房市场要长很多,特别是价格迟迟未能完成筑底。但春节前这轮价格探底基本就位,为开春成交量回暖提供了很好的价格基础。预计2012年调控政策将在严厉抑制投机需求基础 上,有限度地释放消费性居住需求,对于楼市而言也是一个利好因素。这两个重要因素的促使下,春节后成交量或将走出筑底行情,实现初步回暖,有较大希望。

二手房市场回暖要看下半年

被限贷了,被收税了,被加息了,二手房成交量一再低迷。购房者的心态也忐忑不安,现在买房,怕再等几天房价往下跌;不买房,又怕错失机会。

购房者:观望再观望

通常,购房者的心态和市场的好坏直接相关。 积极抄底买家购房意愿非常强烈,大多属于刚需或者置换。汉宇地产分析师这样形容他们的出手动机:长期看涨,低迷的楼市被视作抄底良机,若看中的房子有一些降价,往往会非常果断出手入市。

心猿意马买家,在目前的二手房市场中最为普遍。他们比较容易受市场环境左右,房价在他们心中的走势永远是模糊的。一方面,他们觉得未来一段时间内房价还会继续下跌,另一方面又觉得房价今后还要上涨。总之,买家诚意度不够高,多数人已经不止看过一次房,希望趁市场低迷大幅杀价,但大部分业主往往又不买他们的账。

消极观望买家,在调控下的楼市中变得风声鹤唳。这部分买家被低迷的市场和新盘降价打折给镇住了,短期内不打算出手。他们往往预期二手房价格将出现较大跌幅,为避免踏空楼市而持币观望。然而,一旦市场出现回暖迹象,他们又会匆忙入市。

第一种类型的买家铁定会成为2012年初二手房成交的主力,后两种是主流,但能否大量入市还有待观察。

卖房者:降价很谨慎

回顾2011年二手房市场,在成交量如此萎缩的情况下,业主的心态也在发生变化。

第一种:谨慎降价。随着上海楼市降价趋势进一步蔓延,多数区域已经出现一二手房价格倒挂的现象。虽然限购令没有取消,但政策面进一步收紧,空间已非常有限。 2012年二手房市场降价的阵营将会扩大。

第二种:持续观望,坚决不降价。这类卖家往往入市较早,持有的物业已经取得高额回报,如果没有更好的投资渠道,或者新的购房需求,不会降价套现,他们更愿意观望或者转售为租。当然,市场上可能会有一些投资客抛售,但比例非常小。就总体趋势而言,谨慎降价的队伍将会逐渐扩大,并占据多数。

展望楼市

2012年,从黑暗到黎明

汉宇地产认为,2012年的二手房市场将呈现出先抑后扬的态势。上半年成交量预计将维持在1万套/月左右,甚至再次触及历史低位。价格僵局一旦打破,政策压力才有望缓解,下半年市场有望逐步回暖,并且达到相对的中高位。预计全年成交量在15万套以上,不会低于2011年低位水平。

在2011年调控已经收到成效,国内外经济环境发生变化,2012年的调控政策进一步收紧的余地已经微乎其微。中介行业经过了2011年的关店整合潮后,预计2012年随着二手房成交量的回暖将有所好转。

二手房成交量止跌外围刚需盘成交热

在连续4个月成交量下跌后,二手房终于在2011年12月止住成交量不断下滑的趋势。据统计数据显示,2011年12月上海市共成交二手房7634套,环比11月增长了10.51%,但相比2011年各月及同比近年来同期,成交量依然处于比较低迷的状态,12月的成交套数为2011年倒数第二,低于2011年春节期间2月的7843套。

全年成交均价控制在1.35万元-1.7万元/平方米之间,呈微弱下跌态势。 2011年第四季度以来,受新房市场价格下跌影响,部分一手商品房集中降价的外围区域率先出现一二手房价格倒挂。近两个月,一些二手房业主开始对房源价格进行调整,2011年12月二手房成交均价为1.4229万元/平方米,相比上半年成交均价最高的1月,降价15%左右。

从全年成交的热点板块来看,刚需盘相对集中的外围区域,尤其是受到轨道交通辐射、周边配套设施正在不断完善、房价相对较低的区域,受到购房刚性需求者的格外关注。其中,松江新城以4054套的成交量成为2011年成交量最多的板块,成交均价仅为1.051万元/平方米,排名2至5名的板块分别为浦东金桥、共康泗塘、闸北彭浦和宝山顾村板块。

从成交户型来看,低总价、小面积的小户型房源更受首次置业刚需购房者的青睐

二手房挂牌价继续探底节后才会初步回暖

。在成交的结构中,面积在平方米的房源成交量最大,共成交5.2023万套,占37.34%。平方米紧随其后,成交了4.2604万套,占30.58%。在如今市场环境下,成交量陷入低迷,但小户型需求量依然旺盛,市场热度不减,价格也坚挺。

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