房贷新政带来哪些影响房价难以大涨

2018年07月31日 来源:

房贷新政带来哪些影响:房价难以大涨

成交开始回暖

新政对楼市已经产生了实实在在的影响,主要表现在市场交易活跃程度的提高,近期交易量有了明显回升。不过需要留意的是,三、四线城市观望情绪还是比较浓厚。

房贷新 政对一线城市市场信心的恢复作用最为明显。根据中国指数研究院公布的市场监测数据显示,在10月12日~19日一周中,一线城市成交量环比出现明显回升, 成交面积突破百万达到108万平方米,同比增幅约80%。其中北京增幅最为明显,环比大增134%。上海、深圳、广州等城市也出现了50%以上的增幅。

受新政影响,重点及二线城市的交易活跃程度也有了明显的改善。数据表明,以武汉、长沙、济南、青岛等为代表的16个监测城市,在此前一周成交量达到279万平方米,环比增幅达到34%。其中长春、济南、厦门、宁波等城市增幅最为明显,超过50%。

三、四线城市的成交状况虽然也随之回暖,但幅度较小。监测数据显示,在此前一周内,一、二线城市累积成交面积回升明显,整体增幅超过20%,一线城市甚至接近3成,但三线代表城市的回升幅度则明显要小得多,只有10.2%,明显小于前者。

市场交易活跃程度的提高,得益于新政的出台,使得部分改善型需求加速入场。德佑地产市场研究总监陆骑麟表示,多家银行房贷执行细则陆续落地,使得改善型需求的购房成本大幅降低,因此加速了这部分购买力的释放,进而促使市场活跃程度提高。

三、四线城市缘何表现得不温不火,专家认为主要原因在于三、四线城市的供需状况已经严重失衡。中国房地产数据研究院执行院长陈晟举例说明,一些小城市的人口总量只有40万人左右,但却建造了可容纳100多万人口的商品房。

库存压力缓解

新政对缓解当前过高的库存压力,也在开始发挥作用。

数据表明,截至2014年10月19日,中国指数研究院监测的包括北京、上海、南京、苏州等在内的17个主要城市,库存总量较一周之前环比下降了0.49%,幅度虽然不大,但其积极的一面,就是库存已经达到顶部并出现回落趋势。

其 实,在9月底之前,全国楼市库存压力处于持续上升过程中。上海房地产研究院跟踪监测结果显示,截至9月底,一、二、三线35个城市新建商品住宅库存 总量分别为3794、20167和4052万平方米,环比增长分别为8.8%、3.5%和2.2%,同比增长分别为39.6%、21.8%和 21.1%。三类城市库存均呈现环比与同比双双上升的态势。

图一、二、三线35个城市新建商品住宅库存量变化情况

分 析人士指出,9月份库存的持续上升,跟市场供应增加与需求并无明显改善有着极大的关系。房地产研究院研究员严跃进表示,进入8月份以来,二线城市 纷纷跟进限购政策松绑,同时还出台各类刺激消费的做法,这调动了当地开发商的推盘积极性,导致供应量增长

房贷新政带来哪些影响房价难以大涨

。但9月份的交易量却并未出现明显回升,因此库存 量进一步抬升。

而在10月份前三周,开发商推盘速度并未减慢,在这种情况下,库存出现回落,表明市场人气已在慢慢攀升。

至于 库存过高问题是否就此迎刃而解,专家表示还需进一步观察。数据表明,截止到9月底,包括北京、上海在内的35个新建商品住宅存销比为17.7个月,这也意 味着市场需要用17.7个月的时间才能完全消化现有库存。该数值已经超过了15个月的警戒线,处于库存高压阶段。目前房贷新政在悄然改变这种现状,但能否 一举扭转当前局面?广州知名房地产专家韩世同在接受本刊采访时表示,这还要看银行支持力度的大小。他指出,当前银行利率已经实行市场化,再要求银行给予房 贷利率折扣,已经有些勉为其难了。在这种情况下,银行会不会持续支持,很难下结论。

投资热情回升

新政的实施,也刺激了开发商的投资热情。

就 在房贷新政出台半个月后,北京出让了两幅地块,其一是门头沟区永定镇地块,起始价25亿元,成交价达33.8亿元,溢价率为35.2%; 其二是门头沟区永定镇地块,起始价为43.5亿元,成交价达59.7亿元,溢价率为37.2%。在此前长达半年已习惯于底价成交的土地市 场上,这样的表现显得有些突兀。此外,上海挂出董家渡地块,起始价高达248亿元,对于这幅有望冲击国内地王的地块推出,其时机选择也颇有讲究。

其 实,我国房地产开发投资在今年2月份经历断崖式下跌之后,虽然在恢复过程中,但幅度不大。前三季度,房地产开发企业房屋新开工面积131411万平方 米,同比下降9.3%,降幅收窄1.2个百分点。其中,住宅新开工面积91754万平方米,下降13.5%。9月份,房屋新开工面积同比下降0.2%,其 中,住宅新开工面积同比下降6.2%。此外,前三季度,房地产开发企业土地购置面积24014万平方米,同比下降4.6%,降幅比1~8月份扩大1.4个 百分点。

严跃进表示,从全国房地产投资同比增幅走势看,虽然目前在持续走低,但预计在第四季度,随着市场信心的提振和房企资金面的改善,房 企投资热情将逐渐恢复。所以基本可以判断,随着第四季度成交水平的逐渐抬升和去库存压力的减缓,房企的投资热情会加大。对于部分重点房企来说,今年整个销 售业绩并没有一落千丈,那么最有可能在土地市场、资本市场上谋求新的扩张动作。

房价难以上涨

新政不会促使房价反弹,更不会导致房价大涨。

近 日,青岛绿城项目6.5折打折促销,引发万科、中海等房企跟风降价。其实,从目前来看,降价打折已经不再是秘密。从掌握的一份资料显示,近几个月以 来,全国范围内降价楼盘数量在持续增加,同时降价幅度也在震荡上行。根据世联行房地产研究机构对包括北上广深等一线城市在内的24个重点城市监测结果 表明,截止到9月26日,共有525个楼盘降价,较8月底增加了两成多。此外,大幅降价的楼盘数量也明显增加,结果显示,截止到9月底,共有123个楼盘 降价幅度超过15%,较8月底增加了27个。

专家分析指出,当前以价换量已经成为市场共识。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授表示,持续低迷的市场态势,让开发商意识到, 以价换量成为目前最为务实的选择,加快产品去化速度以回笼资金,成为今后一段时间房企的第一要务。目前市场交易活跃程度虽然有所提高,但在库存压力并 未减轻的前提下,开发商不敢轻易涨价。

而现实情况也确实如此,从目前各开发商销售任务完成情况来看,除了恒大、万科、中海、融创等之外,大多数还需为完成目标而竭尽全力。数据表明,目前包括绿地、保利、碧桂园千亿级企业,目标完成率不到70%;龙湖、金地、远洋、首创等企业,目标完成率才刚刚超过50%。面临这种情况,利润显然已在其次,完成业绩指标才是主要任务,所以可以初步判定,开发商在短期内并不具备调高房价的动力。

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