地产大佬纷纷担忧马年楼市未来市场风险大

2018年08月26日 来源:

地产大佬纷纷担忧马年楼市 未来市场风险大

我做了十几年房地产报告,今年第一次提出风险两个字。1月21日,长期被冠以楼市春天派掌门人的华远地产董事长任志强如此表示,我最担心的是,开发商仍然认为会和2013年一样保持高速增长的趋势,这是非常危险的。

无独有偶,2月10日,王石在自己的新书发布会上谈到2014年的房地产走势,表示情况非常不妙。

作为业界和公众关注度都非常高的大佬,王石和任志强对于楼市都有着深刻的认知。其中,王石对前景表示不乐观,并不令人意外,因为王石近年来曾在多个场合表示,楼市风险已经露出端倪;出人意料的却是长期鼓吹房价上涨有理而被扔鞋的任大炮,竟然破天荒提出了风险二字,很难不让人有当头棒喝的感觉。

2014年,有那么严峻吗?

首先需要表明的是,我们在讨论未来市场有风险时,并不是想说未来房价将会走低,而是试图判断整个市场这列火车,是否依然在安全范围内行驶;或者说,照现在的趋势走下去,会不会产生不可挽回的危险事故。

很显然,二位大佬作为整个行业站得最高、望得最远的一群人之一,就像泰坦尼克号上的瞭望员一样,在茫茫的大雾中,看到了冰山的一角,感受到危机的迫近

地产大佬纷纷担忧马年楼市未来市场风险大

他们的风险警示也并非空穴来风,因为房地产市场在过去多年的发展过程中,不仅有业内专家,政府也担忧房价过快增长带来的伴生风险,从而采取了手段多样、软硬兼施的调控政策,虽然收效甚微,但无风不起浪,萝卜快了不洗泥的楼市确实落下了太多该有的制度建设,积累了不少的矛盾。

比如说,在过去的几年里,房价高速上涨,与房地产相关的各项收入也大幅上涨,比如地方卖地收入大幅增加、房地产相关税费的飘红,甚至各种地王层出不穷,面粉贵过面包也屡见不鲜,这让不少人觉得,房价这样涨下去是顺理成章的。

事实上,有这样观念的人大有人在,比如北京师范大学管理学院教授董藩就拿当下的房地产增速计算,25年后全国均价在9万元/平方米,北京要80万元/平方米。

按照这样的算法,现在房价10000元/平方米,如果按照每年20%的速度增长,明年房价12000元/平方米, 5年以后就是20736元/平方米,10年以后就是51598元/平方米

计算下去,将是一个非常可怕的数据。

但常识告诉我们,房价按照现在的速度增长下去是不可能的。因为房价不可能脱离经济大环境一直疯狂下去。就目前而言,中国经济正处于转型升级过程中,2013年的GDP增长率已经降至7.7%,预计未来增速将持续下降。从基础上看,这并不支持房价的持续快速增长。

而任志强认为, 2013年,全国商品房销售约130551万平方米,比上年增长17.3%,增速较2013年月份回落3.5个百分点。任志强担心,今年销售量的增速可能连10%都保证不了。他同时表示,今年经济形势不乐观,最不乐观的是房地产潜在供应量的增加。2013年,全国商品房待售面积4.93亿平方米,较2012年底增加约1.3亿平方米,而且2014年的潜在供应量还会增加。

这恰恰是风险的所在,2008年楼市突然遇冷,让2007年急速扩张的企业吃尽了苦头;2011年在限购限贷的影响下,市场需求突然大幅降低,但供应量却按照2010年的惯性大幅增长,这让不少开发商的资金链突然紧绷,甚至不惜以月息5分的价格融资,每天的财务成本比得上几辆奥迪车,但即使如此,依然有浙江绿城断臂求生的出现。

在股票市场有一个投资原则,永远不要对高利润贪婪,更不能低估风险的存在。房地产市场也是如此,在过去几年里,楼市经历了快速增长,虽然刚需依然强劲,但鉴于钱荒等货币信贷政策对楼市的深刻影响,房地产税、不动产统一登记等长效制度的加快建设,以及各种层出不穷的调控措施,楼市的外部环境和内部环境都注定2014年不会一帆风顺,不然,各大房企如万科也不会选择进军海外市场,恒大也不会谋求多元化发展。

古语云,防患于未然。虽然现在风平浪静,但水面以下却是波涛汹涌,当任志强和王石这样的大佬已经看到冰山时,那些正在积极谋划扩张的开发商,是不是也该谨慎一下,或者适当降低速度,避免像泰坦尼克号看到冰山时的惊慌失措,那时已经悔之晚矣。

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