楼市调查当初降价是假摔现在是真跌

2018年11月24日 来源:

楼市调查:当初降价是假摔 现在是真跌

年初,有人说降价潮将席卷全国,年中,又有人站出来大胆预测房价将跌破50%,临近年底,救市、还是回暖。成为2014年楼市争论的焦点。一时间,泡沫说、崩盘说、降价说、救市说众说纷纭,这些说法的背后,到底隐藏这什么真相呢?央视财经频道11月29日22:00《中国财经报道》栏目播出的中国楼市调查《楼市怎么看》。以下是来到杭州调查的情况。

十月底的房博会,就如同杭州楼市的一面镜子,广场早已变成促销员们的T台秀,优惠、降价、打折广告,一一亮相,促销似乎是拉动销售最有效的偏方。

上官剑,已经连续8年参加杭州房博会。今年,由于主办方将场馆缩小了近一半,他们自己的展位只能摆在了过道。这届房博会参展商不仅比以往减少了三分之一,而且,参展的近30家开发商全是杭州本地企业。

在这次的房博会上,参展商们带来了80多个楼盘中,就有20多个楼盘在降价,我自己在会上问了一圈,基本上没有看到涨价的楼盘,更多的是通过降价,以价换量为主。参展的83个楼盘,带来约1.5万套房源,杭州城区占34个,这中间,萧山区有4个,仅余杭区就推出了30个楼盘,这些区域供应量的充足,预示着价格战在所难免。

最让上官剑觉得饶有兴味的,是他发现了两个企业的身影。

这次房博会上,最大的两个变化就是,大家一直关注的杭州德信地产,把招聘会搬到了房博会现场。而今年上半年宋卫平把绿城地产转卖给融创中国的孙宏斌,十月,宋卫平又组建了一个新的公司,将农副产品搬到房博会是为了助阵自己的养老楼盘,卖掉企业退出市场的绿城地产,只不过现在改头换面,叫了一个新名字蓝城地产,看来他们并没有停下房地产生意。而曾经打响杭州楼盘降价第一枪的德信地产,眼下不是忙着降价卖房子,而是打起了广告招募人才。

关注到这些现象的,不止是上官剑,还有十几年来一直从事房地产研究的虞晓芬,她正带着博士生做楼市调研。

中介门店,是虞晓芬调研的重点。在她的带领下,我们来到了这家二手房门店。房产经纪人黎军,已经在这里做了五年的生意。对拱墅区这片的房源了如指掌。即使没有成交,黎军每天也会不停地约客户看房,只要客户能来,就多一点希望。这大半年,客户看得多,真出手的却很少,黎军有点着急。

国庆之前可能真的是卖不动,因为那个时候受政策的影响,连挂牌的客人都不会有。黎军所在的拱墅区和相邻的余杭区,是杭州商品房供应量最大的片区。这个片区对房价最敏感、市场波动也最强烈。目前的话整个房价的话也开始复苏了。

黎军骑着他自称为开单神器的电瓶车,领着我们,来到了门店附近的北海公园楼盘。这里曾经是2014年杭州楼市最吸引眼球的降价楼盘。

黎军指着前面的一个即将竣工楼盘说:这就是德信、北海公园,由小户型、大户型都有的,边上是大户型、中间一套是小户型,89平方的户型。

在北海公园楼盘周边,还有杭州万达广场、宝嘉誉峰等三、四个在建商品房项目。在黎军眼里,北海公园选择调价是迫不得已,因为这个地方新楼盘一股脑涌出来,竞争特别激烈。

黎军坦言:当时北海公园只是做一个营销手段而已,更多的是一个营销的噱头,北海公园把房价从均价每平米18000元拉回到了每平米15800元,其实只是想把房子给卖掉。而不是外界媒体报道的,是一个跳楼大甩卖。

在黎军的描述中,降价故事的版本是这样的。

2012年北海公园一期开盘价1.2万元/每平米,2013年旁边的万达广场破土动工,万达的高品质高价格全国皆知,于是北海公园借着万达的品牌优势,将二期开盘价提高到了1.8万元/每平米,当时,恰逢杭州楼市最火爆的一年,北海公园二期1100多套房卖得特别好,到2014年初只剩下不到200套尾房。

然而此时,杭州楼市急转直下,一河之隔的万科北宸之光,此时秉承万科一贯的薄利多销策略,一口气推出了400多套精装修房,每平米开价只有1.2万元,这让北海公园感到了压力,他们把价格压到了每平米1580元,但其实,仍高于一期开盘时的价格。

降价清盘,资金及时回笼后抄底土地市场,这是房地产商们经常采用的策略。北海公园同样如此,2014年他们成为杭州拿地最多的本地房企,连续拍得三块土地,成交额近35亿元。

北海公园的案例在虞晓芬看来,引出另一个问题,就是楼市冷暖怎么看?在她的研究当中,能够真实准确反映出楼市冷暖的,是二手房市场,完全依据一手房的成交情况来判断楼市,容易存在偏差。二手房市场应该讲是最敏感的,它更真是体现市场的波动,如果说新建楼盘,开发商可以做广告宣传,二手房交易是买卖双方的交易价格,能更加准确反映市场的真实状况,从二手房的成交量看楼市,更能真实反映市场的一个真实的成交量的变化,和市场的冷暖程度。

早在2006年虞晓芬就提出过中国楼市只有平稳增长,才能使政府、百姓、开发商多方受益的观点,呼吁对增速保持警惕。八年过去了,她的观点没变,并提醒我们,楼市究竟是调整,还是崩盘,关键是要看有没有成交量来配合。

浙江工业大学经贸管理学院院长虞晓芬分析说:2014年月份杭州市区商品房成交量已经超过了五万套,这个应该讲是历来来看,它的成交量水平还是比较大的、是比较高的一个水平。杭州应该讲它的房地产市场,还是有很多的有效需求在承接,但关键还是这个房价,前几年呢,可能上升的幅度也过大,今年杭州楼市调整,不是一个楼盘的崩盘,或者是房地产市场的一个崩溃,它更多的其实是市场基于供求关系,当前的整个的宏观经济、宏观金融环境做出的一种理性的一种调整。

为了抑制房价的快速上涨,早在近几年,杭州市加大了土地供应量,以杭州余杭区北部新城板块为例,目前在建在售的商品房供应量达到约2.2万套,而2013年该区域新房销售量只有2000套左右。在这个板块里头,有些开发商是有钱赚,有些开发商是没钱赚,比如说万通地产,它拿的土地就在万科旁边,楼面价每平米9000多元,而9000多元现在,在这个区域的房价可以购买一套每平米12000多元的精装修商品房,万通的项目明摆着就要亏。包括越秀地产,它拿的楼面价也是每平米9000多元,也肯定要亏。所以这个市场,杭州的市场应该讲是充分竞争,竞争很充分的,有些项目可以赚钱,但是一不小心,你可能不对市场做准确的分析和判断,有可能就要亏本。

面粉价格决定着面包价格。土地价格同样决定着商品房价格。

2012年,万科以楼面地价4000多元拍得这块万科北宸之光商品房用地,两年后的2014年,它以精装修每平米1.2万元的价格入市。研究分析后虞晓芬发现,正是这个大楼盘的入市,逼着这片区域挤出了2013年疯涨的泡沫,整个区域的房价正在被重新定位。

黎军向我们透露,其实,要看清一个楼盘是真跌还是假摔。其判断标准,简单说,就是看二手房挂牌价格是否出现倒挂,也就是看楼盘的二手房成交价,是否低于楼盘当初的开盘销售价格。凯德视界和嘉泰馨庭这两个楼盘,它们开盘的时候,价格还是比较低的,1.3万元/每平米到1.4万元/每平米左右,等他们交付的时候,2010年,那个时候二手房转卖价格比较高,差不多卖到了2.7万元/每平米,现在的话基本上只能卖到2万元左右,这就是真正的价格倒挂,这跟刚才相比的北海公园的房子,它们那个就不叫降价,它们那个是叫清盘。

激烈竞争,价格下跌,泡沫被挤出,虽然从长远来看是件好事,但却让购房人陷入了迷茫。俗话说买涨不买跌,整个2014年杭州楼市都被降价潮笼罩,购房人观望、犹豫,开发商、特别是急于周转资金的小企业,信心一再被击穿。

虞晓芬,不止一次被购房人问起,现在能不能买?也不止一次有开放商找她咨询,是否到了该逃离撤出的时候,楼市未来究竟该怎么判断?

谁在逃离楼市

除了余杭区,杭州萧山区,也是今年楼市寒流中,杭州受影响最大的区块

楼市调查当初降价是假摔现在是真跌

。这里的楼盘,许多都已经是半开工或是停工的状态。

这家商住公寓的售楼大厅里,只有3、4个销售员,看房人不多。

邵林平,萧山当地的开发商,在房地产市场打拼十几年,2008年楼市危机过后,他对房地产投资变得格外谨慎,坚持底价拿地、理性定价、快速销售,2013年当别人为楼市疯涨而兴奋,他却感到危机临近。

2013年他们周边的房价是两万多的时候,邵林平把开盘均价定在每平米13000元,邵林平说,这两年自己已经就预见到这个市场风险的存在,如果当时这个盘子自己心理价位,如果每平米再高2000元,今天自己就没有这么一个销售结果,因此,开盘定价非常关键。

9月30日,央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,虞晓芬他们今天来调研目的,就是要看看楼市的反映。而邵林平关心的,则是考虑是否要退出地产业,这些年,海外和国内大型房地产企业纷纷踏进杭州,土地竞价日趋激烈,楼市挤压也越来越明显。

浙江新世界房地产公司董事长邵林平说:房地产我觉得还是,还是就是要谨慎,要谨慎。不是说,不是说是每个人或者是每一个,每家企业都可以来做这个行业,这个毕竟是就说要有一定的前瞻性,十年前你只要有钱,土地买进来以后,傻子都能赚钱。接下去,接下去没有这种,没有这种可能了。我觉得短期来看,就这个行业我一定不碰了,就短期来看。我所谓的短期我可能是三年、五年。

让邵林平想打退堂鼓的另一个原因,是房地产市场在某种程度上依然还算不上真正的市场。土地供应量不确定、供应信息不透明,是一直没有解决的大问题,楼市泡沫的形成,和土地出让机制也有一定关系。土地市场你不应该,把土地财政看做是政府的钱袋子,你缺钱了你就卖地,缺钱了卖地,你没有个计划那肯定是不行的。我觉得政府我觉得要控制好房价,我觉得要土地市场进行一个有序推地。比如说今年本地的市场你的消化率是一百万平方,那你这个土地你就推一百万平方,或者是110万平方米,你不能说今天市场的容量是一百万平方米,我明年的土地推出量是五百万平方米或者是一千万平方米,那不是这个市场就乱套了。

邵林平提到的这个问题,虞晓芬很认同。如果土地出让建立成熟有序的机制,市场供求关系也能捋顺。有序的土地供应对开发商来讲,也可以形成一个稳定的预期,比如杭州市每年大概有八千亩地。开发企业今年不买,也可以明年买,也可以后年买,然后他对整个市场的供求关系,都有个相对稳定的一个估计,而不会出现今年上半年拿地的时候,觉得供求关系,这个区域的供求关系是基本匹配的。但是到下半年,政府在这个区域,或者在这个城市里面大规模供地了,一下子就是改变了整个市场的供求关系。

通过追踪研究虞晓芬发现,杭州的土地,每年并没有一个基准供应量。楼市热,土地投放量、成交量有时候能达到正常的2到3倍,楼市冷,投放量、成交量反又降到正常的三分之一、四分之一。房地产冷的时候,土地的成交量也很小。那么土地的成交量少了以后,我们其实又可能出现,等房地产市场回暖的时候,商品房的供给量又减少了。这个其实就出现,其实形成了一种错配。

从2010年起,杭州市平均每年新增住宅用地近667万平方米,每年可建商品房规划面积达到1600万平方米,而杭州平均每年商品房销售面积却只有700多万平米。虞晓芬说,过去几年其实已经证明了这样子一个关系,商品房的成交量和土地的供给量完全是成正比的。那么这个情况呢,我们觉得就是加剧了市场的一种波动性。

市寒流中的暖流

在杭州,我们看到了楼市里截然不同的风景。而寒风中的楼市,此时也开始出现了意想不到的分化。根据了解到的数字,杭州市今年共有近600个楼盘在售,可提供14.2万套房源,如果按照今年第三季度,杭州月均成交量6000套房源计算,至少得需要23个月来消化库存。继续调整,修正价格,挤出泡沫,几乎已成定局。

然而就在此时,房博会上也在降价销售的同时,传出了另一种信号。短短三天,杭州房博会吸引了25万人,比去年的参观数增加近5万人。

不仅如此,久违了的温州、台州购房团的身影,又一次出现在了杭州房博会上。

来参加房博会的观众,比较喜欢展会上寻找一些性价比比较高的一些楼盘,他就需要一个比较。因为现在的话,很多都是在近郊的一些楼盘,那他要去近郊的话,需要一定的时间,他集中可以在一次性的房交会上就看。

房博会上,买房讲座人气很旺,专家卖力地解答着看房人的疑惑。随后的整个十月份,杭州商品房销售达到1.2万套,回应着房博会上的热度。市场的回转,逃不过开发商的眼睛。但重新被修正的竞争格局,已经让他们调整了经营策略。

原计划今年四月份推出期房新盘,然而,贾鹏翔却没有急着推出,而是把期房建成了准现房。远洋地产杭州公司总经理贾鹏翔回忆说:今年年初,由于杭州个别楼盘的降价,引起整个杭州市场的一个连锁反应,所以我们把一些开盘的节点都往后推迟了。那么事实上证明这几个月来,客户原来中意我们的客户,他还是在等待,还是在观望,所以我们到了9月底开盘的时候,客户还没跑掉。虽然推迟到9月开盘,但当天200多套房源全部售罄。

贾鹏翔充满信心地说:杭州市尽管是在一个叫冬天踢了一场甲级联赛,房地产甲级联赛,我们还是认为这是一个成熟的市场。成熟的市场就表现为几个,第一个杭州我们非常稳定的三高,第一高就是房价是高了,第二高存量是高了,存量高不是坏事,存量高表明市场充分竞争了,不是一个稀缺的,充分竞争了,充分竞争情况下就看谁有竞争力。那么第三个高就是市场的需求也是高了。那好,供应高、需求也高、价格也高,整个甲级联赛就处在一个很高的水平上来踢。全国的镜头、频道都调到杭州的房地产来。

进入十月,杭州滨江区,被杭州人称为售楼尖刀的这些小伙子又活跃了起来。在一家售楼处旁,我们遇见了几位从浙江金华来看房的客人。我们这几天一直都在杭州看房,但房价好像并没有跌下,绿城等许多楼盘价格依然保持在原来的价格上。

我们走进这家售楼处,沙盘前地产置业顾问小沈,今天已经接待了15组看房的客人,他不得不加快自己的脚步。这里的情景,让人很难与年初杭州楼市降价潮联系在一起。九月份的时候,小沈他们的新盘还没有拿到销售许可证,都说金九银十,眼看着金九错过,小沈心里很着急。而9月30日央行宣布,对拥有1套商品房住房并已结清购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,将享受首套房贷款政策,如同天上掉下的馅饼。

小沈说:杭州市政府,在这几个月出台的政策,其实都是利好的政策。包括说截止到现在为止,已经把限购、限贷都已经放开掉了,这对杭州房市上来说,应该是一个非常强的强心剂。

不仅是杭州,进入十月,全国房地产销售,都出现了松动迹象,10月北上广深一线城市,上海新建商品房成交面积109万平米。环比上涨43%。广州新建商品住宅成交面积78万平米,环比上涨45%。北京、深圳新建商品房成交面积,环比也分别上涨18%、52%。

有人说,从解除限购令,到解除贷款限制,都是政府在救市,但在住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹看来,这些原本就只起短期调控作用的政策,调控目标一旦实现,本就应该退出,让市场恢复本来的弹性。就好像我们生病了要打点滴,病症消失就应该撤掉点滴,但不能把撤掉点滴,解释成人病危了一样。

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为:过去在整个房地产市场供求偏紧的情况下,我们不得已出台了一些行政性的手段来抑制房价的上涨。那么现在供求关系发生了变化,这些行政性手段逐步在退出,回归到市场本源的供求关系,这个是一个调整和优化,我认为不能简单地看成是救市。应该看到这个政策是一个根据变化了的市场情况,实事求是的一个政策的调整、优化和具有未来改革方向的示范的信号意义。

第三季度房地产市场数据出来后,秦虹做了分析,她认为,2014年楼市供求关系总体偏松,部分地区过剩。房源有适当库存并不可怕,一方面有利于约束房价不再疯涨,另一方面,还有利于开发商优胜劣汰。逐步取消短期行政调控手段后,市场自我调节能力目前都在增强。

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹透露:2014年三季度房地产市场销售数据,明显比一、二季度数据要好,这样一个市场表现维持到四季度,大致可以保证2014年房地产市场的一个基本平稳。预计2014年全年商品房销售面积的总量,将会是历史的第二高位。

放开贷款限制等一系列政策退出后,杭州市场的购房需求也悄然发生着变化,改善居住需求和一次购房需求原本是二八开,现在则变为四六开,想要改善居住条件的人群增长到四成。

小陈,就是其中之一。

小陈在杭州老城区有一套50平方米的两居室,他想把父母接到杭州一起生活,就住不下了。他一直想再买一套三居室,但之前因为限购,买不成。

而楼市的回暖速度,也超出了小陈的预期。今天他本来只是想看看,但现在决定先交10万定金,参加摇号。

让小陈没有想到的是,今天过来,其实本来也没有想到,要排个号,因为说明天要开盘,小陈就排了个号,但排在1200位,小陈说自己不一定说,就要买到这个楼盘,但是确实是,自己感觉到价格可以承受,包括现在的政策等等,自己感觉现在出手买房是最佳时机。

看好这个楼盘的,还有旁边这几家二手中介的经纪人。过山车似的行情,让他们很是感慨。今年2月,在楼市并不乐观的时候,开发商拍得了这块土地,10月份政策放开,楼市刚刚回暖,他们又踩上点开盘了。开盘价每平米22000元,基本与周边二手房价格接近。

开盘在即,楼盘销售负责人孙维强很紧张。已经有一年多,没见过这样的阵势了。杭州龙湖房地产公司营销部负责人孙维强说:房子卖成这样的时候,已经不是卖房子的事情,多卖一套少卖一套不重要,重要的是整个的选房子的过程当中顺顺利利。今天到现场的有近2000个人,从开盘的规模来讲,应该是杭州最大的一次,所以怎么能够保证开盘能够顺利,是自己现在最担心的一个事情。

开盘摇号的现场气氛,让孙维强有些后悔,觉得开盘价偏低了。于是临时决定,把开盘房源从400套增加到839套,既然利薄,就多销一点。对于年初杭州楼盘的降价销售,孙维强说出自己的看法,好的楼盘不存在降与不降的问题,好的价格还是高的,一般的价格还是低的,如果说把整个房产回归市场属性,价格的波动是个必然的。任何一个好的市场也有卖得差的产品,任何一个差的市场也有卖得好的产品,未来市场,开发商拼的是优等生的问题,就是全优生的问题。

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