房价上涨效应溢出二线城市领涨全国

2018年08月17日 来源:

房价上涨效应溢出:二线城市领涨全国

3月,二线城市接力一线,持续上演楼市的疯狂。

国家统计局数据显示,3月深圳房价不再领涨,取而代之的是二线城市厦门、合肥。厦门新房价格以环比上涨5.4%的涨幅位列第一,挤掉了深圳;合肥二手房则以9.3%的涨幅傲视全国,完全超越了京沪。

业内称这是一线城市高房价、高地价的溢出效应。3月份,一线城市的亢奋表现正蔓延到全国其他重点城市,造就了这些城市的火热。

但这或将成为年内最大的狂欢,沪深等热点城市已经遭受史上最严厉的调控政策,政策的短期效应已见,市场将逐步进入调整。

从近期市场的表现来看,包括南京、廊坊在内的热点二线城市及环一线城市周边也将面临政策调控,市场变盘将现。

二线的疯狂深圳等一线城市过去一年涨得太多了,掩盖了二线城市涨幅也很大的事实,去年底在珠海买了房的陈华说,今年开年后珠海房价涨了不少,庆幸自己赶早买了房。

窝在深圳旁边的珠海楼市向来不温不火,但过去一年却是火爆异常的二线城市之一。珠海中原研究中心的数据显示,2016年伊始,珠海房价持续攀升,1月份住宅均价突破14000元/平方米大关,2月均价约为14668元/平方米,再创新高。

一季度,厦门的房价更突破了2万元/平方米,超过了传统的一线城市广州;南京部分区域房价则高达4万元/平方米,引起了当地物价局的担忧。

从过去一年的统计数据来看,部分热点二线城市涨幅也很明显。南京、厦门两个二线城市涨幅均超过15%,分别达到16.8%和15.7%,均排在广州之前,位列前五。

二手房市场更能说明问题。国家统计局数据显示,包括合肥、南京、厦门在内的二线城市二手住宅指数同比上涨均超过了10%,其中合肥更是以23%的涨幅排在深圳、北京、上海之后,成为二线城市中同比涨幅最高的城市;从环比来看,则以9.3%位居第一。

在国家统计局70个大中城市之外,苏州、东莞等热点二三线城市的住宅涨幅也不容小觑。

而开发商一季度在二线城市拿地的热情高涨,也被认为是推高了当地房价的重要原因。今年一季度,中原地产研究部统计的标杆房企在二线城市拿地金额为636.47亿元,占总额的53.6%,首次过半,一线城市拿地金额明显减少。

苏州一季度大型土地拍卖2天成交251亿,创下13个地王的记录,也是当前二线城市的空前热度的一个缩影。

中信建投房地产小组研究指出,一季度二线城市土地市场有了很大起色,溢价率达53.07%,创下近三年来的新高。自去年以来土地市场分化剧烈,一线城市和二线核心城市成为众多开发商的必争之地,在当前一线城市政策调控的背景下,土地投资向二线价值洼地集中的趋势越来越明显。

一线城市传导的效应越来越显著,我们跟踪的重点城市中二三线城市成交增速开始超越一线城市。中信建投认为,进入2016年,城市之间分化越发明显,目前一线城市受制于调控政策的影响,量价出现修正情况,而三线城市则受制于人口持续流出、需求不足、库存压力较大等问题的掣肘,市场难以有明显改善,相对而言其更看好二线城市;二线的市场热度已在一线城市的传导作用下迅速升温,相对一线城市居民杠杆弹性更大,二线城市在二季度有望脱颖而出。

火热的地市、楼市成交导致热点城市库存大减,中原地产研究部数据显示,3月份,20个重点城市的库存消化周期较去年12月均有不同程度缩短,合肥、苏州、南京的消化周期仅在2至3个月,市场短期内严重供不应求,这种情况下,市场很容易被鼓动上涨,形成恶性循环。

调控将至?

一二线楼市的火爆,客观上带动了GDP的增长,楼市去库存似乎在显效。

国家统计局数据显示,今年第一季度GDP初步核算数据中,房地产业绝对额较去年同期增长9.1%,在第一分类涨幅中排在第一。

房地产投资增速开始触底反弹。一季度,全国房地产开发投资17677亿元,同比名义增长6.2%,增速比上年全年加快5.2个百分点,比月份加快3.2个百分点。其中,住宅投资增长4.6%。

华龙证券研究员张连军认为,房地产去库存推动房地产价格的回暖,房地产投资增速触底反弹。从目前各项经济指标以及实体经济市场表现来看,去库存的时间有望超预期。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟则指出,3月份70大中城市绝大多数房价环比都出现上涨,但城市间涨幅差异仍然较大,上涨过快的城市主要集中在一线城市和部分热点二线城市,其房价涨幅远高于其他城市,其余二、三线城市房价走势相对平稳。

整体来说,全国绝大部分省市仍在千方百计地出台政策激活市场以消化库存,这类省份占比超半。政策干预可以改变短期市场格局,中长期的楼市走向则依然取决于供求关系的基本面,而归根结底体现的是经济发展和城市吸引力。

目前上涨飞速的这些二线城市是否具有强劲支撑?恐怕不尽然。从地方的举措来看,担忧房价过快上涨、拟出台调控措施的态度已很明显。

在不断拍出地王、房价连涨13个月的南京,有关部门已经坐不住了。

3月19日,南京市国土资源局发布2016年供地计划:公开出让经营性用地700公顷,其中商品住房用地占500公顷,全年供应量同比增长30%。

3月28日,央行南京分行、江苏银监局等联合下发文件针对首付贷,加强对个人住房贷款首付资资金来源的审查;同时,密切关注南京、苏州等部分城市因房价较快上涨可能带来的金融风险。

此外,新一轮调控措施可能蓄势待发。可能会类似深圳那样,要求二套房首付比例增加。南京业内知情人士称。

而临近北京的河北廊坊,环北京的北三县中香河的房价在3月至4月一个月的时间内出现大幅暴涨。其中,有些楼盘的均价从7400元/平方米提价至13000元/平方米,涨幅超过70%,燕郊最高的房价已经突破20000元/平方米。

近期有消息称,北三县二手房签已经全部暂停,此举是为了使得环京楼市降温。经21世纪经济报道多方核实了解到,只有三河确实暂停了二手房签。

北京、深圳的分析人士认为,未来房地产政策将更加兼顾区域差异特征,并做适当微调,不排除环北京区域调控政策继续收紧的可能

房价上涨效应溢出二线城市领涨全国

包括南京、苏州等二线城市纷纷出现地王,而且地价甚至超过在售周围房价,这种情况下二线城市很可能成为下一个被调控的区域。专家表示。

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